한남뉴타운 3·5구역 재개발 2026: 철거·인가·분양 일정 총정리
서울 용산구 한남동 일대를 가로지르는 한남뉴타운 재개발 사업이 2026년 들어 핵심 구역들의 일정이 구체화되고 있다. 5개 구역 중 면적이 가장 큰 3구역과 한강변 입지의 5구역은 사업시행인가·관리처분계획인가·철거 일정이 맞물리며 강북권 최대 정비사업으로 주목받고 있다.
재개발은 '정비구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 이주·철거 → 착공 → 일반분양 → 준공·입주'의 단계를 거친다. 각 단계마다 행정 절차와 조합원 동의가 수반되므로 일정이 수개월~수년씩 지연되는 경우도 빈번하다. 이 글에서는 2026년 현재 시점 기준 두 구역의 진행 상황과 향후 분양 일정 흐름을 정리한다.
한남뉴타운 5개 구역 전체 개요
한남뉴타운은 한남동·보광동·서빙고동 일대 약 111만㎡를 5개 구역으로 나눠 개발하는 사업이다. 완공 시 1만 세대 이상의 주거단지가 형성되며 용산구 주거 환경이 전면 개편된다.
| 구역 | 면적 | 예상 세대수 | 위치 |
|---|---|---|---|
| 1구역 | 약 7만㎡ | 약 780세대 | 한남동 732번지 |
| 2구역 | 약 15만㎡ | 약 2,500세대 | 한남동 770번지 |
| 3구역 | 약 38만㎡ | 약 5,816세대 | 한남동 686번지 |
| 4구역 | 약 20만㎡ | 약 3,100세대 | 이태원동·보광동 |
| 5구역 | 약 12만㎡ | 약 1,630세대 | 한남동 810번지 |
※ 세대수는 정비계획 기준이며 인가 단계에서 변경될 수 있음
한남3구역 재개발 현황 (2026년 기준)
한남3구역은 5개 구역 중 면적이 가장 크고 예상 세대수도 가장 많아 한남뉴타운의 '핵심 구역'으로 불린다. 한남동 686번지 일대 약 38만㎡에 걸쳐 있으며 완공 시 최고 22층 내외의 대단지 아파트가 들어설 예정이다. 공사비만 수조 원에 달하는 대형 프로젝트인 만큼 시공사 선정부터 분양가 책정까지 업계의 이목이 집중된다.
사업시행인가 및 관리처분계획인가 경과
3구역은 추진위원회 구성, 조합 설립 인가를 거쳐 사업시행인가 단계를 추진해 왔다. 2023년~2024년 사이 사업시행인가 신청 및 심의 절차가 진행되었으며, 2026년 현재 시점에서는 관리처분계획인가 단계에 근접하거나 이를 추진 중인 상황으로 파악된다. 관리처분계획인가가 고시되면 조합원 분양 신청이 확정되고, 이주비 지급 및 이주 기간이 공식 통보된다.
이주·철거 및 분양가 전망
관리처분인가 이후 조합원과 세입자 이주가 6개월~1년에 걸쳐 이루어지고, 이주 완료 후 석면 처리 등 환경 안전 조치를 마친 뒤 철거가 착수된다. 현재 추진 속도를 감안하면 2026년 하반기~2027년 중 이주 및 철거 착수가 가능할 것으로 보이며, 착공은 이르면 2027년~2028년으로 전망된다. 인근 성수·강남 신축 시세와 용산구 토지 가격을 고려할 때 일반분양가는 3.3㎡당 6,000만~8,000만 원 이상의 고분양가가 예상된다.
한남3구역은 강남 접근성·한강 조망·도심 근접이라는 세 가지 입지 강점이 결합된 곳으로, 조합원 분양가 대비 일반분양가 간 차이가 상당할 것으로 예상된다.
한남5구역 재개발 현황 (2026년 기준)
5구역은 한남동 810번지 일대 약 12만㎡로, 5개 구역 중 한강과 가장 가까워 조망 프리미엄이 가장 높다. 1,630세대 내외의 중규모 단지로 계획되어 있으며, 면적이 3구역보다 작아 행정 절차가 상대적으로 빠르게 진행될 수 있다는 점이 투자자들의 주목을 받는 이유다. 이촌동·서빙고동과 인접해 한강시민공원 접근성이 뛰어나고, 향후 용산국제업무지구 개발 완료 시 직주근접 가치가 더욱 부각될 것으로 기대된다.
사업시행인가 및 분양 일정 전망
5구역은 2026년 현재 사업시행인가 취득 또는 관리처분계획 수립·신청 단계에 있을 것으로 보인다. 이주·철거 단계는 3구역과 비슷한 시기 또는 소폭 앞선 시기에 진행될 것으로 예상된다. 공정률 60~80% 시점의 일반분양은 빠르면 2029년~2030년이 될 것으로 전망되며, 한강변 조망 세대는 높은 청약 경쟁률이 예상된다.
재개발 단계별 의미: 사업시행인가부터 분양까지
재개발 절차를 처음 접하는 독자를 위해 핵심 단계를 정리한다. 현재 구역별 진행 상황이 어느 위치에 있는지 파악하는 데 필수적인 지식이다.
- ① 조합 설립 인가: 토지 등 소유자 75% 이상 동의. 3·5구역 모두 완료.
- ② 사업시행인가: 건축 규모·이주 대책 등 사업시행계획서를 서울시가 공식 승인하는 단계. 이 단계 이후 사업 추진이 본격화된다.
- ③ 관리처분계획인가: 조합원 분양 신청 결과와 종전 자산 감정평가를 바탕으로 각 조합원의 분담금을 확정. 인가 이후 이주가 시작된다.
- ④ 이주·철거: 조합원·세입자 이주 완료 후 석면 처리, 기존 건물 철거 착수.
- ⑤ 착공 및 일반분양: 착공 후 공정률 60~80% 시점에 청약 접수. 당첨자 발표 및 계약 체결.
- ⑥ 준공·입주: 사용 승인 후 조합원·일반분양자 순차 입주.
구역별 분양 일정 전망 비교
2026년 상반기 기준 3구역과 5구역의 예상 일정을 요약하면 다음과 같다. 행정 절차 지연 및 시장 상황에 따라 실제 일정은 달라질 수 있으므로, 조합 공식 공고와 서울시 정비사업 정보몽땅 포털을 통해 최신 현황을 반드시 직접 확인해야 한다.
| 구역 | 2026년 추정 단계 | 이주·철거 예상 | 일반분양 전망 |
|---|---|---|---|
| 3구역 | 관리처분인가 / 이주 착수 | 2026 하반기~2027년 | 2029~2031년 |
| 5구역 | 사업시행인가 / 관리처분 추진 | 2026~2027년 | 2029~2030년 |
※ 2026년 상반기 기준 예측치. 조합 공식 공고·서울시 인허가 현황으로 재확인 필요
청약·투자 전 반드시 확인할 사항
- 전매 제한: 용산구는 투기과열지구로, 관리처분인가 후 조합원 입주권 전매가 원칙적으로 금지된다. 위반 시 형사 처벌과 계약 무효 처분을 받을 수 있다.
- 추가 분담금 리스크: 공사비 상승·물가 인상으로 관리처분 시 확정된 분담금이 준공 전 추가 청구될 수 있다. 계약 전 조합의 분담금 정산 규정을 확인해야 한다.
- 사업 지연 위험: 행정 소송, 조합원 이의 제기, 시공사 분쟁 등으로 수년의 지연이 발생한 사례가 다수 있다. 장기 보유 자금 계획이 필수다.
- 일반분양 물량 축소: 조합원 분양 신청 결과에 따라 일반분양 세대수가 크게 줄어들 수 있다. 대단지라도 일반분양 물량이 수백 세대에 불과할 수 있다.
- 세금 유의: 재개발 입주권 취득·보유·양도 시 세제가 일반 아파트와 다르다. 전문 세무사 상담을 권장한다.
한남뉴타운 3·5구역은 2026년 이주·철거 단계 진입을 앞두고 있다. 일반분양까지는 최소 3~5년이 더 소요될 전망이므로, 청약을 준비 중이라면 지금부터 청약통장 납입 횟수와 가점을 점검해 두는 것이 유리하다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 3구역과 5구역 중 어느 구역이 먼저 분양되나요?
A. 5구역이 면적이 작고 사업 절차가 단순해 3구역보다 먼저 착공·분양에 들어갈 가능성이 있다. 두 구역 모두 2026년 이주·철거 단계 진입을 목표로 하고 있어 실제 분양 시차는 크지 않을 수 있으며, 조합 공고를 통해 최신 일정을 확인하는 것이 가장 정확하다.
Q. 사업시행인가와 관리처분계획인가의 차이는 무엇인가요?
A. 사업시행인가는 '어떻게 지을 것인가'에 대한 건축·사업 계획을 행정 승인받는 단계다. 관리처분계획인가는 조합원 분양 신청 결과와 종전 자산 감정평가를 바탕으로 각 조합원의 분담금을 확정하는 단계이며, 인가 이후 이주가 시작된다.
Q. 한남뉴타운 일반분양 청약 자격은 어떻게 되나요?
A. 투기과열지구 내 민간 분양 규정을 따르며, 1순위 요건(청약통장 가입 기간·납입 횟수), 세대원 무주택 여부, 거주 지역 등이 적용된다. 분양 시점의 정책 변경에 따라 규정이 달라질 수 있으므로 청약 공고 시 최신 내용을 반드시 확인해야 한다.
Q. 현재 한남3구역·5구역 조합원 입주권 거래가 가능한가요?
A. 투기과열지구인 용산구는 관리처분인가 후 조합원 입주권 전매가 원칙적으로 금지된다. 인가 전이라도 거래 규정이 복잡하므로, 매수 전 전문 법무사 또는 공인중개사에게 현행 규정을 반드시 확인해야 한다.
⚠️ 면책 고지
이 글은 정보 제공 목적이며, 전문 의료/법률/세무 상담을 대체하지 않습니다. 정책·법안·의학 정보는 변경될 수 있으므로 최신 정보를 직접 확인하시기 바랍니다.
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