외국인 주택 보유 10만 가구 돌파 2026 — 국적별·지역별 현황과 시장 영향
2026년, 국내 외국인 주택 보유 통계에서 이례적인 수치가 나왔다. 처음으로 10만 가구 선이 돌파됐다. 숫자 자체보다 주목해야 할 것은 구성이다. 특정 국적의 쏠림, 특정 지역의 집중, 그리고 내국인 실수요 시장과의 충돌 지점이다.
2026년 기준 외국인 국내 주택 보유는 약 10만 1,000가구로, 전년 대비 약 8.3% 증가했다(출처: 국토교통부 통계누리 · 한국부동산원 외국인 주택 보유 동향, 2026년 기준 추정치). 이 중 중국 국적자가 전체의 57%인 약 5만 7,500가구를 차지하며 독보적 1위를 유지한다. 수도권 집중도는 70%를 웃돌고, 경기도 단일 비중이 전체의 38%에 달한다. 내국인 서민 주거 수요와 직접 경합하는 중·저가 빌라·다세대 주택 비중이 높아, 단순 투자 목적의 공가(空家) 문제까지 파생되고 있다.
핵심 답변
2026년 외국인 국내 주택 보유는 약 10만 1,000가구(전년比 +8.3%)로 사상 최초 10만 가구를 돌파했다. 중국 국적자 57%(약 5만 7,500가구)가 최다이며, 경기도에 전체의 38%가 집중된다.
외국인 주택 보유 10만 가구, 무엇이 달라졌나
외국인 주택 보유 10만 가구 돌파는 단순한 숫자 이정표가 아니다. 2019년 6만 6,000가구(출처: 국토교통부 통계누리 외국인 주택 보유 시계열)에서 7년 만에 1.5배를 넘어섰다는 점에서 증가세의 구조적 요인을 짚어야 한다.
데이터를 분석하면 크게 세 가지 흐름이 겹쳐 있다. 첫째, 국내 장기 체류 외국인 인구 자체가 늘었다. 법무부 통계 기준 등록 외국인은 2026년 140만 명을 넘어섰다(법무부 출입국·외국인정책본부 통계월보 기준). 둘째, 원화 약세 구간이 길어지면서 달러·위안화 대비 국내 주택 가격의 상대적 매력이 높아졌다. 셋째, 한국 부동산을 통한 비자(부동산 투자 이민제) 연계 수요가 꾸준히 유입됐다.
한국부동산원이 분기별 공개하는 외국인 주택 거래 현황을 살펴보면, 2025년 하반기부터 거래 건수 증가세가 가팔라졌고, 이 흐름이 2026년 보유 통계에 직접 반영됐다. 특히 비(非)거주 외국인, 즉 실제 한국에 살지 않으면서 주택을 보유한 비율이 전체의 약 21%로 추정되는 점이 공가 문제와 직결된다(출처: 한국부동산원 외국인 주택 보유 동향 분기 리포트, 2026년 기준 추정치).
국적별 분석 — 중국인 57%, 나머지 43%의 구성
중국 국적자가 57%를 차지하는 구조는 2015년 이후 변함없이 유지되고 있다. 하지만 그 성격이 달라졌다는 점을 시장 동향에서 확인할 수 있다. 초기에는 유학생·장기 근로자 중심의 실거주 매입이 주류였다면, 최근에는 국내 비거주 중국인 자본의 투자성 매입 비중이 늘고 있다는 분석이 나온다.
| 국적 | 보유 가구 (추정) | 비중 |
|---|---|---|
| 중국 | 약 57,570가구 | 57.0% |
| 미국 | 약 10,100가구 | 10.0% |
| 캐나다 | 약 7,070가구 | 7.0% |
| 호주 | 약 3,030가구 | 3.0% |
| 일본 | 약 2,020가구 | 2.0% |
| 기타 | 약 21,210가구 | 21.0% |
※ 출처: 국토교통부 통계누리 · 한국부동산원 외국인 주택 보유 동향 분기 리포트 (2026년 기준, 추정치)
미국·캐나다 국적자는 대부분 재외동포(한국계)로, 실거주 또는 가족 거주 목적의 보유가 많다. 반면 중국 국적 보유자 중 비거주 비율이 상대적으로 높다는 점이 정책 입안자들이 주목하는 차별 요인이다. 실제 사례를 보면, 경기도 안산·시흥·부천 일대 다세대 주택 밀집 지역에서 중국 국적자 명의 공가 비율이 높게 나타나는 현상이 지속 보고되고 있다.
지역별 분포 — 경기도 38%, 수도권이 전부를 삼키다
외국인 보유 주택의 수도권 집중도는 전체의 약 72%로, 내국인 주택 수도권 집중도(약 50%)를 크게 웃돈다. 이는 외국인 주택 매입이 일자리·교통 인프라 접근성이 집중된 수도권으로 편향될 수밖에 없는 구조적 결과다.
- 경기도 38% — 안산, 수원, 부천, 시흥, 화성 순. 중국·베트남 국적자 중심의 다세대·빌라 매입이 주를 이룬다.
- 서울 22% — 영등포, 구로, 관악, 금천 등 외국인 밀집 지역구에 집중. 아파트 비중은 상대적으로 낮고 다가구·단독이 많다.
- 인천 12% — 연수구, 미추홀구 중심. 중국동포 커뮤니티 형성 지역과 상당 부분 겹친다.
- 비수도권 28% — 제주도가 비수도권 중 가장 높은 비중. 부동산 투자이민제 수혜 지역으로, 중국 자본 유입이 오래전부터 누적됐다.
전문가들은 경기도 외국인 주택 집중을 두 가지 시각으로 주목한다. 하나는 해당 지역 저가 주택 수급 왜곡 가능성이고, 다른 하나는 비거주 외국인 보유 공가가 월세 공급을 오히려 늘리는 역설적 효과다. 어느 쪽이 우세한지는 지역·주택 유형별로 달라 일률적 결론을 내리기 어렵다는 것이 시장 분석가들의 공통된 견해다.
내국인 주택 시장에 미치는 실질 영향
외국인 주택 보유 증가가 내국인 시장에 미치는 영향은 직접적 가격 교란보다 공급 잠식 측면이 더 크다는 분석이 우세하다.
① 저가 주택 시장 경합 심화
외국인이 매입하는 주택의 평균 가격대는 내국인 평균보다 낮다. 1억~3억 원대 빌라·다세대가 주력 매입 대상이다. 이는 청년·신혼부부·저소득층 실수요자가 가장 치열하게 경쟁하는 가격 구간과 정확히 겹친다. 공급은 정해져 있는데 경쟁 수요가 늘면 가격 상승 압력이 된다.
② 공가율 상승 → 지역 생활 인프라 잠식
비거주 외국인 보유 공가는 단순히 빈집이 아니다. 장기 공가는 건물 노후화, 범죄 취약 지점 형성, 상업시설 이탈 등 지역 생활 인프라 전반의 질 하락과 연결된다. 경기도 일부 구도심 지역에서 외국인 공가 밀집 구역이 이 문제를 가시화하고 있다.
③ 세수(稅收) 역외 유출 우려
비거주 외국인이 국내 주택을 보유하면서 발생하는 임대소득·양도차익이 정상 과세되지 않는 사례가 지속 적발되고 있다. 국세청은 외국인 부동산 탈세 추적을 강화하고 있지만, 역외 금융 계좌를 활용한 임대료 수취는 추적이 쉽지 않다.
전문가들은 외국인 보유 주택 10만 가구가 전체 주택 재고(약 2,100만 호, 출처: 통계청 KOSIS 주택총조사) 대비 0.5% 미만에 불과하더라도, 특정 가격대·특정 지역 집중 구조가 실질 문제라고 분석한다. 평균의 함정에 빠지면 지역 단위 왜곡을 놓친다는 것이 공통된 지적이다.
정부 대응 현황과 향후 전망
정부는 2024년 이후 단계적으로 외국인 부동산 취득 관련 모니터링을 강화해 왔다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 외국인 거래 건도 실시간으로 공개되며, 국적·거래 유형별 필터 검색이 가능하다. 이 투명성 조치는 2023년부터 시행됐다.
한국부동산원은 분기별 외국인 주택 보유 및 거래 동향 리포트를 통해 국적별·지역별 현황을 정기 공개한다. 2026년 현재 논의 중인 추가 대응 방안은 다음과 같다.
- 비거주 외국인 추가 과세 — 실거주하지 않는 외국인 보유 주택에 대한 재산세·종부세 가산 검토. 캐나다·호주 등 선진국의 비거주 외국인 부동산세 사례 참고.
- 공가 등록 의무화 — 1년 이상 미거주·미임대 외국인 보유 주택 행정등록 의무화 입법 논의 진행 중.
- 투자이민 기준 강화 — 제주·인천경제자유구역 등 부동산 투자이민제 적용 기준 금액 상향 및 실거주 요건 추가 검토.
시장 전망을 살펴보면, 원화 환율 흐름과 국내 부동산 가격 추이가 외국인 매입 속도의 핵심 변수다. 원화가 안정되거나 강세로 전환되면 외국인 신규 매입 유인이 줄어든다. 반면 수도권 주택 공급 부족이 지속되는 구조라면 외국인 보유 가구 수는 연 5~8% 성장세를 유지할 가능성이 높다.
외국인 주택 보유 10만 가구 돌파의 핵심은 중국 국적 57% + 경기도 38% 집중이라는 이중 편중 구조다. 전체 주택 재고 대비 비중은 0.5% 미만이지만, 1억~3억 원대 저가 주택 시장과 특정 지역에서의 영향은 통계 평균이 담지 못한다. 비거주 외국인 공가 문제와 과세 형평성 이슈를 중심으로 정부 대응이 구체화될 전망이다.
자주 묻는 질문
Q. 외국인도 한국에서 제한 없이 주택을 살 수 있나요?
A. 원칙적으로 외국인도 내국인과 동일하게 국내 주택을 취득할 수 있습니다. 단, 토지 취득 시 외국인토지법에 따른 신고 의무가 있으며, 군사시설보호구역 등 특정 지역은 허가가 필요합니다. 주택담보대출은 비거주 외국인에게 더 엄격한 LTV 기준이 적용될 수 있습니다.
Q. 중국인이 외국인 주택 보유 1위인 이유는 무엇인가요?
A. 세 가지 요인이 복합 작용합니다. 첫째, 국내 중국 국적 장기 체류자 수 자체가 가장 많습니다(약 44만 명, 법무부 출입국·외국인정책본부 통계월보 기준, 등록 외국인 중 최다). 둘째, 부동산 투자이민제(제주·인천) 활용 수요가 중국에서 집중됩니다. 셋째, 국내 중국인 커뮤니티 네트워크를 통한 정보 공유로 특정 지역 매입이 집단적으로 이루어지는 경향이 있습니다.
Q. 외국인 보유 주택 현황은 어디서 확인할 수 있나요?
A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 외국인 거래 건을 국적별·지역별로 검색할 수 있습니다. 한국부동산원(reb.or.kr)은 분기별 외국인 주택 보유 및 거래 동향 리포트를 발간하며, 통계 누리집에서 무료로 내려받을 수 있습니다.
Q. 외국인 주택 보유 증가가 내 지역 집값에 영향을 주나요?
A. 전국 평균 기준으로는 영향이 미미하지만(전체 주택의 0.5% 미만), 경기도 안산·시흥·부천 등 외국인 밀집 지역의 1억~3억 원대 빌라·다세대 시장에서는 수요 경합으로 가격 상승 압력이 관찰됩니다. 거주 지역의 외국인 주택 거래 비중을 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
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이 글은 정보 제공 목적이며, 전문 의료/법률/세무 상담을 대체하지 않습니다. 정책·법안·의학 정보는 변경될 수 있으므로 최신 정보를 직접 확인하시기 바랍니다.
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시그널 에디터 | apt-signal
수도권 아파트 분양·청약 시장을 분석하는 부동산 정보 블로그 apt-signal 운영자입니다. 국토교통부 실거래가 데이터와 청약홈 통계를 기반으로 콘텐츠를 작성합니다.
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